教你如何打物业官司
院判完我再交
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、
经济纠纷在法院的流程是：
1
，起诉，立案。谁起诉谁就交诉讼费，经济纠纷的要按诉讼额的百分比来交（
20%
）。如果物业真的要告，那要
出一大笔的诉讼费代缴（诉讼费要由法院确定双方谁出）。
2
，传达、调节、开庭。
最少要
3
各月以上。导致的结果是两个：
1
，物业赢了。
2
，物业输了如果物业输了，那他就自己承担诉讼费。还
没有要到钱。
如果物业赢了，记住这个时候才是关键。官司是输了，要钱就难了。不给钱物业还是没有办法。物业只好再去法院
立案申请执行，这个环节就有法院的执行庭来执行了，当然法院的执行厅还要交一笔钱（
20%
），法院才能来执
行。执行的时候没有你的存折账户和开户行，你存折上的钱是安全的。（除非物业或法院有你存折）。那执行什么
呢？你家里的东西，物品可以折价，你要配合法院让他们把东西搬走，不然就是妨碍公务。
物业最终得到你家里的沙发、床和电视等。反正用三年就要换了，还不如折价算了。
物业没有要到钱，还花了不少给法院大人们的奖金，或是盖办公楼的钱。
黄世仁在现在的社会就这样。是制度这样规定的，不是想这样。我们也是被逼的。
至于那个律师函，哎。收到后物业一定会打电话给你说：“律师函收到了吧，快交吧，不然。
”
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年前我回答是：“我本来打算交，你看现在律师函都收到了，我只好等法院的传票了，哎。。”我现在还是没
有收到传票。
应对物业起诉的下中上三策象物业因为不缴物业费起诉业主这种事情，说实话，业主胜诉的可能性是微乎其微的。
这并不是说业主的行为就是不正义不道德的，而完全是因为在现有的司法体系下，业主可能反诉物业不作为和侵权
我也没那么多钱，老父亲
刚刚住院治疗花了一大笔钱，能不能先给一部分，回头我慢慢筹钱，或者请我的邻居给我担保一下，我保证在多长
多长时间内给钱，这些都是法律允许的缓兵之计，等等，只要把执行法官好说好商量哄走了，下回来就不一定何年
何月了。总之，执行法官不是到家里马上就拘人的，没那么恶，他一定会告诉你，请你配合执行，否则我就拘人。
要是口齿伶俐的业主，可以想办法再拖拖，要是您不愿意和穿制服的多纠缠，直接给钱打发走就完了，绝不至于被
拘留。那些当场被拘留的，一定是在言辞和肢体上与法官和法警有激烈对抗，这种情况就不需要拘留决定书了，可
以直接以妨碍执行公务拘留。
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这段本来是结尾段，但我写完后感觉太长了，所以把大家关心的拘人问题提前到第一段来说。
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我相信家园里的法律工作者不少，代理过执行案的也不少，在执行过程中采取强制执行手段的也不会少，但真正
走到“拘人”这一步的肯定不多，因为法院本身采取这一措施就慎之又慎，少之又少。我在上周刚刚执行过一个拘
留了对方法定代表人的案子，有一些新鲜的经验供
ZZ
们参考。
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大家首先要明白一个前提，这是我们的优势，就是广大业主“广大”这个词在现实中的意义，就是人多，物业尤
其是法院根本管不过来。大家一定要充分发挥这个优势，每个业主都“拖”一点，耗一点，物业和法院就受不了。
这个“拖”并不是说非法的拖，而是在法律赋予你的权利范围内拖。比如，一个案子从起诉、受理、通知、庭前交
换证据、质证、审理、（二次审理）、合议、宣判到上诉，上述过程再走一遍，进入执行阶段，申请执行，受理，
安排时间执行，请法警，一次执行不行，再来一次，还不行，再来一次，甚至在执行过程中，您再提个执行异议，
要求执行听证，或者我一时凑不出这么多钱，我多凑两次，那执行员就得多跑两次，或者，我给您法官大人写个保
证，保证在
12
月内还清，或者请我的邻居给我担保，我一定在
12
个月内或
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个月内还清，等等。
您想想，上述过程都走一遍，物业和法院累得不轻吧。这还只是您一个人的，要是所有的被诉业主都这样把法律赋
予我们的诉讼权利用个够，拖也把物业拖死了。持久战，我们怕什么，最不济我们最后把物业费交了，那也把物业
折腾个够。
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关于诉讼阶段的建议，我不再多说，家园网的高人支的高招不少了，我只说一点，如果应诉通知到了您手里，确
定要开庭了，被诉的业主一定要去应诉。当然在此之前，您也可以想办法不让自己见到收到法院传票。一定要在法
庭上把我们的想法理由充分的说，能说多少说多少，尽管法官不爱听，不想听，最后我们也败诉，但任何事情发生
变化，比如从败诉到胜诉，都需要一个过程，这是一个从量变到质变的过程，我们每个人如果不积累这个量，那质
变的过程只会抻的越长。就象杜宝良因违章被罚款一万多，这个钱他肯定要交，他胜诉不了，但不也换回来交通管
理局开始给大家邮寄违章通知单了吗。我们都不是刁民恶民，不交物业费肯定有原因，物业是有责任的，这点难道
法官不知道吗？他当然知道，法官也买房，买的房还都不错，他当然知道到底这个矛盾谁造成的，谁的毛病更大，
换句话说，更应该先整治谁。大家都尽力去抗争，胜利肯定会来到。
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败诉了，法院判决生效了，该执行了，如何面对？就是不理他，拖着。说说法院的工作流程工作量，您就明白拖
是最方便最好用的办法了。说句公平话，撇除个别法官的灰色行为灰色收入，法官的收入不高，尤其是公务员工资
改革以后，一般也就两三千块钱，可是他们的工作量远远超过挣两三千块的人所承担的工作量，一句话，他们的工
作量非常大，经常加班，他们非常忙。这么忙的人哪有功夫一趟又一趟的往我们这跑，你只要倍儿尊敬和颜悦色的
把他这趟哄走，下一次来不来就不一定了，来也指不定几个月以后了。
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物业再
NB
，再有背景，他也是具体的某一个人具体办这事，当他面对的是成百上千的业主时，他的时间和精力
也显得很少。他得费心费力的疏通法院一级又一级的环节，诉讼环节和执行环节的承办法官又不是同一个人，他们
的领导也不同。即使环节全都疏通了，最后工作还要具体的落实到某一个法官头上，他的时间和精力更有限，前面
说了，法官很忙。而且，物业疏通了法院的环节，不是说这一次疏通了，以后就随便用了，不用再做思想工作了。
举个例子，不是说您今天加油了，以后这车每天就随便开了，不用再加油了，您只要想要这车能发动，就得加油，
您去一趟清友园就得加一次油，下次去，下次还得加油，谁给我加油，我就去谁那。这油可比
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号汽油贵多了。
您想想，
假如您是一个法官，
出去一趟，
北京又这么堵车，
您是愿意执行一个标的
5000
万的案子，
还是标的
5000
块的物业费案子，
5000
万的案子得加多少油，
5000
块的案子又能加多少油。
5000
万的案子执行的好，年终写工作总结多有面子，
5000
块的案子去欺负老百姓，又能有多少面子，能算多少
工作业绩。
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很不幸，在您不理他拖着他的过程中，执行法官和法警百忙之中还是到您家来了，强制执行来了，怎么办？不要
怕。国有单位、国有机关最怕激起民愤，闹成
XX
性事件，这会影响他的升迁、政绩、甚至饭碗，现在从中央到地
方不都在建设和谐社会嘛。所以只要我们不用强，执行法官就不好用强。更不能跟法警对抗。我见过的法定代表人
一次开保时捷去法院，一次开
AUDI A8L
去法院，车牌都是京
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开头的，在执行员宣读拘留决定书后，法警一
点都不客气，一把就从椅子上薅起来，另一个法警一下就把另一只手拷上，那也是在社会上很有身份的董事长啊。
所以，不用强，尊敬法院，尊敬执行员和法警，和颜悦色，但就是不给钱（因为本来就不该给，我们冤枉啊），用
尽法律允许的一切办法拖着。实在拖不过去怎么办，那就多少给点，比如给个
30%
，表示一下诚意，给法官点面
子，让他回去多少能交个差，绝对不全给，执行法官下回什么时候来就不好说了，物业也没办法啊。
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虽然
ZZ
们总败诉，虽然法官对待
ZZ
们总是声色俱厉，但这不意味着法院就是物业他们家开的，他想让法官干
什么法官就干什么。物业请法官出来执行一次，那也得费牛劲了，法官不会仅仅为了物业的事一趟又一趟的出来。
实际上，法官也很烦物业，起诉了那么多业主，都归到法官那，就是工作量啊。面对的又是一个又一个散落在社会
上的老百姓，不好执行，不好结案，结不了案就影响工作业绩，法院是以结案率来考核法官的。
执行法官请法警出来也特别费劲，大家都明白，如果哪个法官承办物业的案子，他会受到物业的礼遇，出去执行也
算完成自己的结案率，法警苦哈哈的跟您瞎忙活什么啊，没动力，所以法警在民事纠纷中不是容易请出来的，执行
法官需要好好协调与法警的关系，当然羊毛出在物业这只羊身上。
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再举个例子。有一次我们请长春的法官去沈阳执行，一趟就出去
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多，还无功而返。
到现在，第二次执行还没启动起来。知道法官出来执行一次多难了吧。
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所以，如果不幸，您被起诉了败诉了执行了，没关系，只要好说好商量着，就是不给钱也没事，实在拖不过去就
给点，反正已经达到了拖的目的。但明年，对不起，我还是不交，只要你物业一天不改变，我这物业费就一定不会
痛快的交。你愿意告就告去，愿意执行就执行去，你要折腾的起，我们
ZZ
就陪的起。拖也把物业拖傻了，这帮硬
塞给咱们的‘管家‘，拿着咱们给的钱还要工资，主人让他报报帐目都不肯，你把我们业主的钱花哪去了都不告诉
主人，主人还敢把钱再给你吗？不要把服务与被服务的关系搞成管理与被管理的关系。其实说到底，拖也不是我们
的目的，我们也并不是想白白的让他们给我们服务，我们一分钱也不给。
